Nebenkosten Hausverkauf: Wer muss was bezahlen?

Die beim Hausverkauf anfallen Nebenkosten sind nicht immer gleich. Das liegt liegt unter anderem daran welche Dokumente bereits vorhanden sind. In der Regel liegen die wichtigsten benötigten Dokumente bereits vor. Es kann allerdings notwendig sein Dokumente zu beschaffen, deren Beschaffung aufwändiger ist. Unserer Erfahrung nach müssen oft Darlehen vorzeitig abgelöst werden, was zu einer Vorfälligkeitsentschädigung führt. Ausserdem sind meist auch kleinere Schönheitsreparaturen vor dem Verkauf empfehlenswert. Diese Kosten hängen allerdings immer vom Einzelfall ab.

Andere Kosten werden vom Käufer getragen. Die Notar- und die Maklerkosten zahlt zum größten Teil der Hauskäufer!

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Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Folgende Nebenkosten fallen beim Hausverkauf an:

  • Kosten für das Wertgutachten
  • Vermarktungskosten
  • Kosten für Dokumente
  • Renovierungskosten
  • Vorfälligkeitsentschädigung für dFinanzierungen/Darlehen
  • Maklerkosten (diese werden zumeist teilweise vom Käufer getragen)
  • Notarkosten (diese trägt im Normalfall der Käufer)
  • Grunderwerbsteuer (diese trägt im Regelfall der Käufer)

Was kostet ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachen wird nicht unbedingt benötigt, allerdings ist es meistens schwierig den aktuellen Marktwert einzuschätzen, wenn der Kauf der Immobilie schon mehrere Jahre zurück liegt. Heutzutage ist der der Preis für ein Wertgutachten frei verhandelbar und nicht nicht mehr an die HOAI, die Gebührenordnung für Architekten, gebunden. Sofern das Wertgutachten für offizielle Angelegenheiten, wie zum Beispiel für das Finanzamt oder Gerichte benötigen, können Sie auf einen staatlich zugelassenen Gutachter verzichten.  Für den privaten Hausverkauf ist also in der Regel kein staatlich anerkannter Gutachter notwendig. Sie sollten in jedem einen Erfahrenen Gutachter für die Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen.

Die Kosten steigen mit dem Verkehrswert

Die Kosten eines Wertgutachtens hängen vom vorab geschätzten Verkehrswert ab. Für ein typisches Einfamilienhaus sollten Sie von Kosten von 1.000 bis 2.000 Euro ausehen. Wenn der geschätzte Wert der Immobile mehr als eine halbe Million Euro beträgt, rechnen Sie mit höheren Kosten. Teurer wird es auch, wenn der Gutachter ungewöhnlich viele Unterlagen selber beschaffen muss, weil zum Beispiel Rechte Dritter wie Wohnrechte oder Erbbaurechte gemäß Grundbuch beurteilt werden müssen.

Vermarktung – Was ist Ihre Zeit wert?

Falls Sie bereits einen Immobilienmakler mit der Vermarktung beauftragt haben sollten, erübrigt sich dieser Punkt.

Üblicherweise sind Maklervergütungen sogenannte Pauschalvergütung die anfallende Kosten für Anzeigen und andere Werbemaßnahmen beinhalten. Wenn Sie Ihr Haus selber verkaufen möchten, sollten Sie für die reinen Inserationen und Werbemaßnahmen einige hundert Euro einkalkulieren. Je nach Region und Preis schwanken die Preise der Immobilienportale. Allerdings ist die größte Position die der Zeitaufwand, der bis zum eigentlichen Verkauf notwendig ist. Insbesondere in stark nachgefragten Lagen kann der Verkauf des Hauses schnell tagesfüllend werden. Diesen Zeiteinsatz übernehmen wir für Sie als Immobilienmakler.

Notwendige Dokumente

Notwendige Dokumente sind üblicherweise meistens vorhanden. Dokumente wie Baupläne, Grundrisse, die Flächenberechnung und die Kubatur (die Berechnung des umbauten Raums) können durch Dritte erstellt oder beschafft werden. Ein aktueller Grundbuchauszug kann gegen Gebühr schnell beschafft werden. Darüberhinaus wird zwingend ein aktueller Energieausweis benötigt.

Energieausweis ist notwendig! Was kostet ein Energieausweis?

Für ein normales Wohngebäude fallen für einen Energieausweis einige hundert Euro an. Laut gesetzlichen Bestimmungen muss dem Käufer ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Wird gegen diese Regelung verstoßen drohen schlimmstenfalls Ordnungsgelder. Ihr Notar wird in der Regel auf diese Bestimmung achten und darauf hinweisen.

Bedarfsorientierte Energieausweise spiegeln im Wesentlich nur den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre wider. Oft fehlen einige der gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte. Nachteil eines bedarfsorientierten Energieausweise ist, dass dieser nur den Verbrauch der letzten Jahre abbildet und somit vom individuellen Nutzerverhalten abhängt.

Der verbrauchsorientierte Energieausweis

Für die Erstellung eines verbrauchsorientierten Energieausweisen wird das Haus genau begutachtet und Empfehlungen für Optimierungsmöglichkeiten gegeben. Deswegen erfordern einen höheren Aufwand als bedarfsorientierte Ausweise und sind deswegen auch teurer.

Vorteil der Renovierung vor Verkauf

Es scheint auf den ersten Blick eine philosophische Frage zu sein, ob eine Renovierung vor dem Hausverkauf sinnvoll ist, oder nicht. Sie könnten ebensogut einen Abschlag auf den Kaufpreis hinnehmen und würden sich so den Renovierungsaufwand sparen. Schließlich wird der Erwerber die Immobilie sowieso nach seinen – oder ihren – Wünschen gestalten.

Aus unserer Erfahrung ist es zumindest sinnvoll kleine Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Dadurch macht Ihre Immobilie einen gepflegten Eindruck und spricht potentielle Käufer eher an. Für alle Erwerber sind Renovierungen in erster Linie mit Kosten verbunden und vor allem mit Zeit und Mühe. Wenn dann der Eindruck entsteht, dass zusätzlich zu dem Kaufpreis auch noch viel mehr Geld für Renovierungen eingeplant werden muss, nehmen Käufer eher Abstand von einem Hauskauf.

Größte Kostenposition: Vorfälligkeitsentschädigung

Immer wenn ein Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung abgelöst werden soll, fordert die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese entschädigt die Bank für die entgangenen Zinseinnahmen, die sie bis zum Ende der Zinsbindung gehabt hätte. Die Zinsbindung liegt üblicherweise bei 10 Jahren bzw. nach 10 Jahren steht Ihnen gesetzlich ein Kündigungsrecht zu. Wenn Darlehen mit hohen Zinssätzen abgeschlossen wurden, kann die Vorfälligkeitsentschädigung leicht mehrere Zehntausend Euro kosten. Sie wird damit leicht zur größten Kostenposition unter den Nebenkosten beim Hausverkauf werden.

Was kostet ein Immobilienmakler und wer bezahlt ihn?

Die Kosten für Immobilienmakler, also Maklerprovisionen, sind nicht gesetzlich geregelt. Grundsätzlich können diese zwischen den Parteien frei verhandelt werden. Allerdings haben sich über die Jahre Marktusancen entwickelt, in vielen Bundesländern beträgt die übliche Maklerprovision 7,14 Prozent inklusive 19 % Mehrwertsteuer des Kaufpreises. Diese Immobilienmaklerprovision wird in der Regel sowohl vom Käufer, als auch vom Verkäufer getragen. Üblicherweise trägt der Käufer 2,38 % brutto und der Verkäufer 4,76 % brutto zusammen.

Kein „Bestellerprinzip“ beim Immobilienverkauf!

Für Wohnungsvermietungen besteht das Bestellerprinzip schon länger. Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn bestellt, also im Regelfall derVerkäufer. Bei Verkäufen von Immobilien gilt das Bestellerprinzip allerdings nicht. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Teilweise zahlt der Käufer den Makler allein, aber nirgends zahlt der Verkäufer mehr als die Hälfte der Maklerprovision. Natürlich können Sie die Provision auch komplett tragen. Das kann sogar für manche Immobilien sinnvoll sein. Insbesondere dann, wenn es sich um schwache Lagen oder schwierig zu verkaufende Immobilien  handelt. daran, freiwillig den vollen Betrag zu übernehmen.

Wer bezahlt die Notarkosten?

Notarkosten sind in Deutschland gesetzlich geregelt und Abhängig vom Geschäftswert – also dem Kaufpreis. Üblicherweise liegen die Notarkosten zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. In diesen Kosten sind die Gebühren enthalten, die der Notar an das Grundbuchamt entrichten muss. Die Notarkosten beim Hausverkauf werden vom Käufer getragen. Ausgenommen sind hiervon allerdings Gebühren die für Löschung von im Grundbuch eingetragenen Rechten Dritter anfallen können, diese trägt üblichweise der Verkäufer. Der Kaufvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück muss in Deutschland immer notariell beurkundet werden, deswegen führt and diesen Kosten kein Weg vorbei.

Worauf Sie beim Hausverkauf achten sollten

Sie sollten eine realistische Vorstellung vom Marktwert Ihrer Immobilien haben und eine klare Preisuntergrenze festlegen. Bei den anstehenden Kaufpreisverhandlungen werden Sie es mit Käufern zu tun haben, die nichts zu verschenken haben.

Ehrlichkeit ist Trumpf

Sie sollten potentiellen Käufern alle bekannten Mängel nennen, denn das Verschweigen von Gebäudemängeln, die Ihnen bekannt waren, kann unangenehme Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.

Wir versuchen durch unsere Vorgespräche im Vorfeld Kaufinteressenten zu filtern. Trotzdem sollten Sie bedenken, dass Besichtigungstermine auch von Besichtigungstouristen, die „nur mal gucken“ wollen bis hin zu zweifelhaften Personen. Wir und Sie sollten immer die Besucher im Auge behalten. Auf Fragen, ob Sie woanders wohnen, oder wann Sie verreisen, sollten Sie nicht antworten. Das übernehmen wir für Sie.