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Kostenposition: Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Immer wenn ein Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung abgelöst werden soll, fordert die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese entschädigt die Bank für die entgangenen Zinseinnahmen, die sie bis zum Ende der Zinsbindung gehabt hätte. Dagegen ist grundsätzlich nichts einzuwenden, da sich die Bank dem Kreditnehmer gegenüber verpflichtet hat Geld für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung zu stellen. Wenn der Kreditnehmer diesen Vertrag nun vor Ablauf der Zinsbindung auflösen möchte hat die Bank Anspruch auf entgangenen Gewinn in Form einer Entschädigung, der Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Zinsbindung liegt üblicherweise bei 10 Jahren bzw. nach 10 Jahren steht Ihnen gesetzlich ein Kündigungsrecht zu. Wenn Darlehen mit hohen Zinssätzen abgeschlossen wurden, kann die Vorfälligkeitsentschädigung leicht mehrere Zehntausend Euro kosten. Sie wird damit leicht zur größten Kostenposition unter den Nebenkosten beim Hausverkauf.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Das folgende Beispiel zeigt das Prinzip der Vorfälligkeitsentschädigung in vereinfachter Form. Der Einfachheit halber wird hierbei kein annuitätisches Darlehen mit degressiven Zinszahlungen und keine sonstigen Kosten angenommen.

Das Beispiel

Ein Kreditnehmer hat eine Restschuld von 100.000 Euro, der Zinssatz beträgt 3 % p.a. und die Restlaufzeit des Darlehens noch 5 Jahre.

Der Wiederanlagezins der Bank beträgt 1 %.

Zinszahlungen an die Bank:       3.000 Euro x 5 Jahre = 15.000 Euro

Wiederanlage der Bank:             1.000 Euro x 5 Jahre = 5.000 Euro

Differenz:                                     15.000 Euro – 5.000 Euro = 10.000 Euro

 

Die Vorfälligkeitsentschädigung oder der „Kapitalmarktschaden“ der Bank beträgt ca. 10.000 Euro.

Online-Rechner geben nur Richtwerte

Die Ergebnisse der kostenlosen Online-Rechner geben Ihnen nur einen groben Richtwert an. Der Grund dafür ist, dass diese Rechner Annahmen unterstellen, die zwar hinreichend genau sind um eine Vorfälligkeitsentschädigung abschätzen zu können, aber sie berücksichtigen nicht Ihre individuellen Darlehenskonditionen. Die Parameter, die die zahlende Entschädigung bestimmen, sind:

  • das aktuelle Zinsniveau
  • die Bearbeitungsgebühr für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung,
  • die ersparten Verwaltungskosten,
  • die ersparten Risikokosten und
  • der Wiederanlagezins der Bank

Unserer Erfahrung nach weichen die online errechneten Entschädigungsentgelte von den durch die Bank ermittelten um bis zu 5 % voneinander ab. Für einen Kunden errechneten wir Vorfälligkeitsentschädigung für ein Darlehen, das noch um 150.000 Euro valutierte. Die Bank unterbreitete ein Angebot, das in diesem Fall zwar noch etwa 1.500 Euro darunter lag. Dies ist aber nicht die Regel.

Für einen anderen Kunden übernahmen wir ebenfalls die Vermarktung seines Einfamilienhaus in Essen. Die Restschuld bei der Sparkasse Essen betrug um 240.000 Euro. Die Zinsbindung ging noch 2 Jahre. In diesem Beispiel konnte unser Kunde seine Vorfälligkeitsentschädigung deutlich senken, weil er Sondertilgungen in seinem Darlehensvertrag vereinbart hatte.

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