Ein geerbtes Haus verkaufen

Im Erbfall ist es oft naheliegend das Haus zu verkaufen. Hier ein paar Hinweise.

Im Erbfall steht zunächst die Entscheidung, ob das Erbe überhaupt angenommen wird. Denn mit dem Haus erben Sie auch eventuell auch Kredite oder Hypotheken und alle sonstigen damit Verbindlichkeiten, wie mögliche offene Grundbesitzabgaben, Handwerkerrechnungen oder Forderungen des Finanzamts. Wenn die Immobilie dazu in einem schlechtem Zustand sein sollte, können weitere Kosten für die Modernisierung hinzukommen. In den meisten Fällen lohnt es sich trotz ein paar Kosten ein geerbte Haus zu verkaufen und das Erbe anzutreten.

Meist lohnt es sich ein geerbtes Haus zu verkaufen

Vorteilhaft ist, dass ein Erbe für Ehepartner (Freibetrag 500.000 EUR) und Kinder (Freibetrag 400.000 EUR) privilegiert ist. Andere Verwandschaftsgrade sind weniger bevorzugt und haben geringere Freibeträge. Für Ihre mögliche Steuerbelastung fragen sie direkt Ihren Steuerberater.

Wie bemisst das Finanzamt den Wert des geerbten Hauses?

Maßgeblich für den Wert des geerbten Hauses ist der Verkehrswert. Der Verkehrswert ist der Wert, den das Haus aktuell am Markt erzielen würde. Wir empfehlen Ihnen einen staatlich anerkannten Gutachter für die Wertermittlung zu beauftragen, da ansonsten das Finanzamt den Verkehrswert selber ermitteln wird. Das kann zu Konflikten führen. Unserer Erfahrung nach ist nicht ganz unerheblich, welche Interessen der Gutachter verfolgt. Bei einem vermieteten Haus macht das Finanzamt Abschläge vom Verkehrswert des geerbten Hauses.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Für Kinder und Ehegatten gelten aktuell folgende Staffelungen der Erbschaftssteuer auf den Wert des Erbes:

bis 75.000 Euro 7% Erbschaftssteuer
ab 75.000 bis 300.000 Euro 11% Erbschaftssteuer
ab 300.000 Euro bis 600.000 Euro 15% Erbschaftsstezer
ab 600.000 Euro bis 6 Millionen Euro 19% Erbschaftssteuer
ab 6 Millionen Euro gelten noch höhere Steuersätze

Vorsicht: Der Gesamtwert des Erbes entscheidet bei der Steuer

Wenn zusätzliche zu der Immobilie weitere Vermögenswerte vererbt werden, wird zunächst der Gesamtwert des Erbes ermittelt. Wenn das Haus noch mit Darlehen belastet sein sollte, werden die Restschulden vom Verkehrswert abgezogen. Eventuell ist es möglich, darüber hinaus den so genannten Versorgungsfreibetrag in Anspruch zu nehmen. Fragen Sie hierzu unbedingt Ihren Steuerberater.

Geerbtes Haus selber nutzen / die selbst genutzte Immobilie

Sollten Sie das geerbte Haus mindestens 10 Jahre selber nutzen, fällt für Ehepartner und Kinder keine Erbschaftssteuer an. Dies nur der Vollständigkeit halber.

Was Sie vor dem Verkauf beachten sollten

Wenn es keine Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft gibt und die Rechtslage klar ist, ist der erste Schritt darin, einen Erbschein beim Amtsgericht zu beantragen. Nur durch diesen Erbschein weisen Sie sich als rechtmäßigen Eigentümer aus.

Jetzt können Sie z.B. über Ihren Notar Einsichtnahme ins Grundbuch nehmen. Achten Sie darauf, ob es Belastungen in Abteilung II des Grundbuches z.B. von Banken gibt. Erst dann können Sie mit dem Verkauf des geerbten Hauses beginnen. Eine Ausnahme ist, wenn ein notarielles Testament vorliegt, denn im Gegensatz zu privat verfassten Testamenten akzeptiert das Grundbuchamt in der Regel ein solches Testament, sofern die Erbfolge daraus eindeutig hervorgeht.

Grundbuch berichtigen lassen

Im Erbfall mus der Grundbucheintrag berichtigt und die Erben anstelle des Erblassers als Eigentümer eingetragen werden. Dazu wird der Erbschein benötigt. Diese Berichtigung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragt wird.

Unbedingt beachten: Bei mehreren Erben müssen sich alle einig sein!

Unablässig ist im Fall von Erbengemeinschaften, dass sich alle Erben einig sein müssen. Hierzu reicht eine Mehrheitsentscheidung für den Verkauf des Hauses nicht aus. Zwingende Voraussetzung ist die Zustimmung aller Erben. Die Zustimmung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Aber dann der Verkauf starten.

Müssen auch die Erben Spekulationssteuer zahlen?

Auch im Erbfall führt kein Weg an der Spekulationssteuer vorbei. Grundsätzlich unterliegen alle Veräußerungsgewinne der Spekulationssteuer, wenn Sie innerhalb der Spekuklationsfrist eine Immobilie verkaufen. Diese beträgt in der Regel 10 Jahre. Hat der Erblasser das Haus mindestens zehn Jahre lang besessen, brauchen Sie sich hierum allerdings nicht mehr zu sorgen. Anderenfalls ist abwarten unter Umständen eine Option.

Nach 10 Jahren keine Spekulationssteuer

Daran sollten Sie denken, bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen

  • Erbfolge gegenüber Grundbuchamt nachweisen (Erbschein oder notarielles Testament)
  • Prüfung des Grundbuchauszugs
  • Berichtigung von Grundbucheintrag
  • Ermittlung des Verkehrswert
  • Zustimmung aller Erben (falls Sie nicht Alleinerbe sind)
  • Prüfung der Spekulationsfrist

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